Buenos Aires, la reina de los permisos de obra ilegales

En 2017, en declaración testimonial ante el juez de primera instancia que había frenado las obras, María Elisenda Hojman, la arquitecta y socia del estudio Aisenson, a cargo del proyecto Palacio Roccatagliata SA, reveló, sin quererlo, el método para aprobar proyectos de construcción en la Ciudad de Buenos Aires. "Primero se hace la consulta ante la DGIUR (Dirección General de Interpretación Urbanística) -detalló-, se conversa con ellos los parámetros, ellos objetan lo que tienen que objetar, se hace una presentación y sale un 'dispone'. Una vez aprobado el 'dispone', se presentan los planos municipales, se pagan los derechos y se obtiene el permiso de obra". Cuando a la testigo se le preguntaron cuestiones técnicas -propias de su trabajo y de suma importancia para cualquier planificación-, como, por ejemplo, si sabía distinguir entre completamiento de tejido y compensación volumétrica, contestó que no. "Es un tema -justificó- que resuelve la Municipalidad. Hay idas y vueltas hasta encontrar una solución".

El "caso Roccatagliata" es, apenas, uno dentro de una larga lista de permisos de obras nuevas otorgados por el Gobierno porteño que no respetan el Plan Urbano Ambiental y el actual Código de Planeamiento. Muchas de estas irregularidades ya han sido reconocidas por la Justicia. Por ese motivo, y bajo la sospecha de que no se trata de "errores" de gestión o hechos aislados sino de una práctica sistemática que involucra a distintas reparticiones oficiales -la Subsecretaría de Planeamiento, la DGIUR y la Dirección de Registro de Obra y Catastro (DGROC)-, vecinos, representantes de asambleas de autoconvocados y organizaciones civiles decidieron realizar una denuncia penal colectiva ante el aumento de los edificios ilegales en la ciudad.

"La causa por las obras del Palacio Roccagliata dejó traslucir cómo operan los acuerdos entre los desarrolladores inmobiliarios, los estudios de arquitectura y el Gobierno de la Ciudad. Cuando la arquitecta reconoce que no sabe sobre los fundamentos técnicos en los que se basó el otorgamiento del permiso, está desnudando el rol demasiado activo del gobierno, que no se limita a controlar el cumplimiento de las reglamentaciones, sino que es el que impulsa los artilugios para obtener una mayor capacidad constructiva, dice lo que hay que cambiar o adaptar porque es el verdadero interesado en que los proyectos inmobiliarios se concreten -explica a Tiempo Jonatan Baldiviezo, del Observatorio del Derecho a la Ciudad, una de las organizaciones que está denunciando el otorgamiento de permisos irregulares-. Esa supuesta negociación que acepta la arquitecta, en realidad, no debería darse. El Código de Planeamiento se respeta o no. Ese 'ida y vuelta' de que habla sólo da lugar a la corrupción; se negocia cuando se quiere construir más de lo permitido".

Los vecinos confeccionaron una lista de 14 obras de construcción de edificios que incumplen la norma vigente y que incluye, además del Palacio, al complejo Ástor en San Telmo; el Concepción Arenal, de Colegiales; y el ex convento Nuestra Señora de la Misericordia, de Villa Devoto, entre otros.

"Insistimos en que no son casos aislados. Constituyen parte de un sistema que con artilugios jurídicos e interpretaciones normativas ilegales autoriza en forma sistemática una mayor capacidad constructiva para seguir favoreciendo el interés económico de las desarrolladoras inmobiliarias", remarca Baldiviezo.

Desamparo

En 2012, se anunció la construcción de dos torres -una de 13 pisos y otra de 28- en el cruce de Roosevelt y avenida Balbin, en Coghlan, rodeando la antigua casona de estilo italiano que fuera de la familia Roccatagliata. El entonces legislador por Bien Común, Gustavo Vera, solicitó una acción de amparo, que recayó en el Juzgado en lo Contencioso Administrativo y Tributario N° 8, para que interpusiera una cautelar contra el avance de la construcción, cuestionando los permisos que había otorgado el gobierno porteño para la obra. La Justicia hizo lugar y declaró la nulidad del registro y aprobación de los planos y, en consecuencia, paralizó las obras.

"Para otorgar ese permiso violaron todo; ocuparon el pulmón de manzana, duplicaron la altura y triplicaron la construcción de metros cuadrados permitida", enumeran desde el Observatorio.

En 2017, la Cámara de Apelaciones ratificó en fallo unánime que la obra era irregular y que el permiso otorgado por la Ciudad a los desarrolladores "fue un exceso en las facultades de esa administración" pues violaba las normas urbanísticas de la zona.

En diciembre pasado, cansado de las promesas de reactivación de las obras, un grupo de 45 compradores -en total fueron unos 250, muchos de los cuales abonaron durante varios años cuotas de entre 30 mil y 50 mil pesos- demandó tanto a la sociedad anónima Palacio Roccatagliata SA como al Gobierno de la Ciudad por ser responsables de la situación de desamparo en la que quedaron.

Mientras, dos torres de hormigón parecen custodiar la belleza inalterable de una vieja casona. «

Rezonificación y blanqueo en Retiro

El gobierno porteño habilitó, una vez más, la construcción de un gigantesco emprendimiento privado en un terreno que sólo permitía edificios públicos. Se trata del "Distrito Quartier Puerto Retiro", que estará emplazado al lado de la Villa 31, en una valiosísima manzana ubicada frente al puerto.
Los terrenos eran la base del viejo Hospital Ferroviario que, hasta el año pasado, pertenecieron al desarrollista y amigo presidencial Nicolás Caputo, por lo que sólo permitían el emplazamiento de edificios públicos. Sin embargo, en 2008, cuando el presidente Mauricio Macri era todavía jefe porteño, Nicky consiguió que desde el Ministerio de Desarrollo Urbano se cambiara la zonificación de la parcela y le permitieran desarrollar un complejo de oficinas comerciales, un hotel y un auditorio. Esa conveniente modificación nunca pasó por la Legislatura.
El Quartier ya recaudó más de 60 millones de dólares de inversiones. Se estima que más de la mitad llegó por el blanqueo que impulsó el gobierno nacional para incorporar fondos no declarados.

Link Towers, todo el lujo a alturas no permitidas

El proyecto Link Towers contempla la construcción de dos torres de 33 pisos que se traducen en 130 residencias y seis houses, es decir, viviendas exclusivas, cuyos compradores podrán compartir las áreas comunes del emprendimiento, como The Fire Place, un ambiente de livings alrededor de un hogar; el Fun Room, con pantallas y la última tecnología gaming; el Kids Place, una sala para chicos; y Gourmet & Wine, un espacio en los jardines con cavas de vino y chef table, entre otras comodidades.

Así se presentan estas faraónicas torres gemelas en el corazón de Puerto Madero. La obra, actualmente en construcción, se eleva en un terreno del Dique 1, entre la calle Pierina Dealessi y el bulevar Rosario Vera Peñaloza, del barrio más caro de la ciudad.

"Como no se podía construir un proyecto de esa envergadura en la zona del Dique 1 de Puerto Madero, lo que hicieron los funcionarios de Interpretación Urbanística, Obras y Catastro del gobierno porteño fue permitirles las alturas establecidas para el Distrito C1, que es el que permite la mayor construcción en la ciudad. Ni siquiera se tomaron el trabajo de modificar el Código, simplemente lo interpretaron a su conveniencia", se queja Jonatan Baldiviezo, del Observatorio del Derecho a la Ciudad.

Colegiales sin verde

Hace más de 20 años que los vecinos de Colegiales reclaman que en la manzana que comprenden las calles Conde, Martínez, Concepción Arenal y Dorrego haya un espacio verde. En efecto, la Ciudad de Buenos Aires tiene seis metros cuadrados de espacio verde por habitante, cuatro metros por debajo de lo que la OMS establece como mínimo desenvolverse en un hábitat saludable. En particular, el barrio de Colegiales es uno de los más perjudicados en este sentido, ya que posee tan solo 0,7 metros cuadrados de espacios verdes por vecino. A pesar de ello, el Gobierno de la Ciudad habilitó la construcción de un complejo con locales comerciales para el desarrollo de diversas actividades, estacionamientos privados con capacidad para 250 coches, y un SUM de más de mil metros cuadrados.

"La altura máxima autorizada en la zona -explica Baldiviezo- es de 26 metros, pero este proyecto va a medir más que el doble. En vez de tener un Código de Planeamiento, en la ciudad tenemos un código de excepciones."

San Telmo contra Ástor

San Telmo es otro de los barrios que padecen la "costumbre" del gobierno porteño de aprobar la construcción de edificios que violan el Código de Planeamiento Urbano y que no respetan la identidad histórica. Es el caso del edificio Ástor, sobre la avenida Caseros entre Perú y Bolívar, cuya construcción no respeta las normativas del distrito APH1 (San Telmo y Montserrat), que es Área de Protección Histórica.
El megaemprendimiento tendrá ocho pisos de alto y un noveno retirado, y ofrecerá desde studios a departamentos de tres dormitorios. Además, dispondrá de amplios espacios recreativos, de servicios generales y amenities (piscinas para adultos con bar y para niños, amplio solarium y sectores de parrillas), "constituyéndose como una opción de vivienda de categoría, moderna e innovadora".
Para los vecinos que firmaron una carta en protesta, se trata de "una invasión a uno de los sectores más tradicionales de nuestra ciudad, un tremendo descuido de su riquísima historia patrimonial que nos llena de angustia y desesperanza".